房(fang)地(di)產行業(ye)(ye)再迎政策支持(chi)。11月14日，銀(yin)保(bao)監(jian)(jian)會、住建部、人民銀(yin)行聯(lian)合印發《關(guan)于(yu)商(shang)業(ye)(ye)銀(yin)行出具(ju)保(bao)函置換(huan)預(yu)售監(jian)(jian)管資(zi)金有關(guan)工作的(de)通(tong)知(zhi)》（以(yi)下簡稱《通(tong)知(zhi)》），指導商(shang)業(ye)(ye)銀(yin)行按(an)市場化(hua)、法治(zhi)化(hua)原則，向優質房(fang)地(di)產企業(ye)(ye)出具(ju)保(bao)函置換(huan)預(yu)售監(jian)(jian)管資(zi)金。

　　《通知(zhi)》指出(chu)，監(jian)(jian)管賬戶(hu)內資(zi)金達到住建部(bu)門規(gui)定的監(jian)(jian)管額(e)度(du)后，房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)可向(xiang)商業(ye)(ye)(ye)銀行申請出(chu)具保函置(zhi)換監(jian)(jian)管額(e)度(du)內資(zi)金。商業(ye)(ye)(ye)銀行可按市場化、法治化原(yuan)則，在充分(fen)評(ping)估房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)信(xin)用風險(xian)(xian)、財務狀況、聲譽風險(xian)(xian)等基礎上進行自主決策，與優(you)質(zhi)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)開展(zhan)保函置(zhi)換預售監(jian)(jian)管資(zi)金業(ye)(ye)(ye)務。

　　受訪專家普遍認為(wei)，目前房(fang)地(di)(di)產(chan)市場信(xin)心不(bu)足(zu)，《通知(zhi)》出臺主要是為(wei)了支持優質房(fang)地(di)(di)產(chan)企業合理使用預(yu)售監(jian)管(guan)資(zi)金，防范化(hua)解房(fang)地(di)(di)產(chan)企業流動性風險，促進房(fang)地(di)(di)產(chan)市場平穩健康發展。

　　招聯金(jin)(jin)融(rong)首席研(yan)究員董希(xi)淼在接受《金(jin)(jin)融(rong)時報》記者采訪(fang)時表示(shi)，目前房(fang)地產市(shi)場仍然偏弱，商(shang)品房(fang)銷售(shou)下滑明顯，部分房(fang)企(qi)(qi)流(liu)動性較為緊(jin)張(zhang)。有(you)關部門探(tan)索推出銀行保函置換(huan)預售(shou)監管資金(jin)(jin)，有(you)助于優化預售(shou)監管資金(jin)(jin)管理，更靈(ling)活地幫助房(fang)企(qi)(qi)緩解流(liu)動性壓力。

　　劃定置換金額30%的紅線

　　《通知(zhi)》對于保函(han)的(de)(de)額(e)度(du)和期限作(zuo)出(chu)明確(que)(que)規定。《通知(zhi)》指出(chu)，保函(han)僅可用于置(zhi)(zhi)換依(yi)法(fa)合規設立的(de)(de)預售(shou)資(zi)金(jin)(jin)監(jian)管(guan)賬(zhang)戶的(de)(de)監(jian)管(guan)額(e)度(du)內資(zi)金(jin)(jin)。置(zhi)(zhi)換金(jin)(jin)額(e)不得(de)超過監(jian)管(guan)賬(zhang)戶中確(que)(que)保項目竣工(gong)交付(fu)所需(xu)資(zi)金(jin)(jin)額(e)度(du)的(de)(de)30%，置(zhi)(zhi)換后的(de)(de)監(jian)管(guan)資(zi)金(jin)(jin)不得(de)低于監(jian)管(guan)賬(zhang)戶中確(que)(que)保項目竣工(gong)交付(fu)所需(xu)的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)額(e)度(du)的(de)(de)70%。

　　對此，廣東省城(cheng)規院(yuan)住房(fang)(fang)政策研(yan)究中心首席研(yan)究員李(li)宇嘉告訴《金(jin)(jin)融時報》記者，劃定(ding)置換金(jin)(jin)額30%的紅線，既可以合理釋(shi)放預售監(jian)管資(zi)(zi)金(jin)(jin)，用于支持房(fang)(fang)企流動性(xing)，起到(dao)資(zi)(zi)金(jin)(jin)循環的目(mu)的，又(you)保(bao)證了(le)既有債權人的權益，打消市場顧(gu)慮。

　　“置換的(de)預售監管資(zi)金加(jia)上專項借款、紓困基金、配套融資(zi)，將幫助房企盤活未售乃至未開發的(de)項目，實現四兩撥千(qian)斤的(de)效果。”李宇嘉表示。

　　易居研究院智庫中心研究總(zong)監嚴(yan)躍進認為(wei)，根據項(xiang)目竣工和房屋銷(xiao)售(shou)款之間的(de)(de)大致關系，預計此次能夠置換出來的(de)(de)資金約(yue)占房屋銷(xiao)售(shou)款10%的(de)(de)規(gui)模，這對于改(gai)善房企(qi)流動性的(de)(de)作用較為(wei)明顯(xian)。

　　此外，《通知》還要求，監(jian)管(guan)額(e)(e)度(du)內資(zi)金撥付使用時(shi)，保函(han)(han)金額(e)(e)相應下調(diao)，確(que)保監(jian)管(guan)賬(zhang)戶內資(zi)金始終不低于項目竣(jun)工交付所需資(zi)金額(e)(e)度(du)的70%。如房地產企(qi)業未(wei)向監(jian)管(guan)賬(zhang)戶內補足差額(e)(e)資(zi)金，保函(han)(han)金額(e)(e)不得調(diao)整(zheng)。此外，要求商業銀(yin)行(xing)合理(li)確(que)定(ding)保函(han)(han)期限(xian)，確(que)保與(yu)項目建(jian)設周期相匹(pi)配。

　　“這一政策使得預售資(zi)金(jin)(jin)監管(guan)更加靈活。根據《通知》，保(bao)函可以置(zhi)換(huan)監管(guan)賬戶的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)，但有額度(du)限制(zhi)；留存的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)需要基本確(que)保(bao)項目(mu)可以竣工(gong)交付；剩余資(zi)金(jin)(jin)不足，出函銀行應立即墊付。”中指(zhi)研(yan)究院(yuan)指(zhi)數事業部(bu)市場研(yan)究總監陳文(wen)靜對(dui)《金(jin)(jin)融時(shi)報(bao)》記者表(biao)示。

　　明確置換資金用途

　　商業銀行出(chu)具保函置換的預售監(jian)管資金用途備受關注(zhu)。

　　《通知》明確(que)(que)，房(fang)地產(chan)企業要(yao)按(an)規定使用保函置換的預(yu)售(shou)監管資金(jin)，優先用于(yu)項(xiang)目工程(cheng)建設、償(chang)還項(xiang)目到期債務等，不得用于(yu)購置土地、新(xin)增其他投資、償(chang)還股東(dong)借(jie)款等。房(fang)地產(chan)企業要(yao)按(an)約(yue)定承(cheng)擔監管賬戶內的資金(jin)補足義務，確(que)(que)保項(xiang)目建設資金(jin)充足。

　　嚴躍(yue)進認(ren)為，《通知》對于銀行保函置換預售監管資金(jin)用(yong)途的規定具有(you)一定突破性(xing)。過去(qu)對于銀行保函置換預售資金(jin)的操作，更多(duo)是明確用(yong)于工(gong)程建設，而此次增加了新用(yong)途，即償還項(xiang)目到期債務，有(you)助(zhu)于房企化(hua)解債務風險。

　　不過(guo)，并非所有的房地(di)產(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)都適用于這(zhe)一政策。《通(tong)知》明(ming)確，商業(ye)銀(yin)行(xing)在(zai)出(chu)具保(bao)(bao)函(han)置換預售(shou)(shou)監(jian)管(guan)資(zi)金(jin)時，要參照開(kai)發(fa)貸款(kuan)授信(xin)標準(zhun)，充(chong)(chong)分評(ping)估房地(di)產(chan)企(qi)業(ye)信(xin)用風(feng)險(xian)、財務(wu)狀況(kuang)、聲譽(yu)風(feng)險(xian)、項(xiang)(xiang)目銷售(shou)(shou)前景和(he)剩余貨值等，與(yu)(yu)經營穩(wen)健、財務(wu)狀況(kuang)良好的優質房地(di)產(chan)企(qi)業(ye)開(kai)展保(bao)(bao)函(han)置換預售(shou)(shou)監(jian)管(guan)資(zi)金(jin)業(ye)務(wu)。對(dui)債(zhai)權債(zhai)務(wu)關(guan)(guan)系(xi)復(fu)雜、涉案涉訴糾(jiu)紛較多(duo)、對(dui)外(wai)擔保(bao)(bao)額度(du)過(guo)大、施工進(jin)度(du)明(ming)顯低(di)于預期的項(xiang)(xiang)目，應審慎出(chu)具保(bao)(bao)函(han)。對(dui)于項(xiang)(xiang)目主體與(yu)(yu)總承包方存(cun)在(zai)關(guan)(guan)聯關(guan)(guan)系(xi)的，要充(chong)(chong)分評(ping)估項(xiang)(xiang)目風(feng)險(xian)。

　　與此同時，商業銀(yin)(yin)行開具(ju)(ju)保(bao)函置(zhi)換(huan)預(yu)售監(jian)(jian)管資金也(ye)應當符合要求(qiu)。《通知》規定，監(jian)(jian)管評級4級及以下或資產規模低于(yu)5000億元的商業銀(yin)(yin)行不(bu)得(de)開展保(bao)函置(zhi)換(huan)預(yu)售監(jian)(jian)管資金業務。商業銀(yin)(yin)行不(bu)得(de)向作為本銀(yin)(yin)行主要股(gu)東、控(kong)股(gu)股(gu)東或關(guan)聯(lian)方的房地產企(qi)業出具(ju)(ju)保(bao)函置(zhi)換(huan)預(yu)售監(jian)(jian)管資金。企(qi)業集團(tuan)財務公(gong)司(si)等(deng)非銀(yin)(yin)行金融(rong)機(ji)構(gou)不(bu)得(de)出具(ju)(ju)保(bao)函置(zhi)換(huan)預(yu)售監(jian)(jian)管資金。

　　陳文(wen)靜表示，《通知(zhi)》一方面明確了(le)符合資(zi)質的房(fang)(fang)地產開發企(qi)業范圍(wei)，另(ling)一方面也對(dui)商業銀行業務資(zi)格提(ti)出條件限制。這既有(you)(you)助(zhu)于(yu)提(ti)升優質房(fang)(fang)企(qi)預售資(zi)金(jin)使用效率，在一定(ding)程(cheng)度(du)上緩解(jie)企(qi)業資(zi)金(jin)壓力，又有(you)(you)助(zhu)于(yu)商業銀行有(you)(you)效防(fang)范業務風險(xian)。

　　此外，針對(dui)防范風(feng)(feng)險(xian)，《通(tong)知》還(huan)規(gui)定，保(bao)函額度全額計(ji)(ji)入對(dui)房地產(chan)企(qi)業及(ji)(ji)其所(suo)屬集團(tuan)的統一授(shou)信(xin)額度。要通(tong)過保(bao)證金(jin)、房地產(chan)企(qi)業反擔保(bao)以及(ji)(ji)其他增信(xin)措施，防范保(bao)函業務風(feng)(feng)險(xian)，按要求計(ji)(ji)提風(feng)(feng)險(xian)資本，提取(qu)(qu)風(feng)(feng)險(xian)準備(bei)。一旦出現墊付，出函銀(yin)行要及(ji)(ji)時(shi)向房地產(chan)企(qi)業采取(qu)(qu)追索措施，保(bao)全債權安全。墊付資金(jin)應(ying)足額計(ji)(ji)提撥備(bei)、真實分(fen)類，不得隱藏(zang)風(feng)(feng)險(xian)。

　　政策加力紓困房企

　　實際上(shang)，針對優(you)化(hua)預售(shou)資(zi)(zi)金(jin)監(jian)(jian)管(guan)(guan)，各地(di)早已有所動作。陳文靜(jing)表示，面對部分(fen)(fen)房企(qi)發生的流動性(xing)問題，今年全(quan)國已有多個省市調(diao)整預售(shou)資(zi)(zi)金(jin)監(jian)(jian)管(guan)(guan)政(zheng)策，或放松監(jian)(jian)管(guan)(guan)提供部分(fen)(fen)資(zi)(zi)金(jin)支(zhi)持，或收緊政(zheng)策保證項目建(jian)設資(zi)(zi)金(jin)安(an)全(quan)。

　　近幾天，紓困房地產(chan)企(qi)(qi)業的(de)利(li)好(hao)消息不斷。11月8日(ri)，中(zhong)國銀行間(jian)市(shi)場交(jiao)易(yi)商(shang)協(xie)會表(biao)示(shi)，在(zai)(zai)人民(min)(min)銀行的(de)支(zhi)(zhi)持(chi)和指(zhi)導(dao)下，將繼續(xu)推進并擴大民(min)(min)營(ying)企(qi)(qi)業債(zhai)券(quan)融資支(zhi)(zhi)持(chi)工具（“第(di)二(er)支(zhi)(zhi)箭”），支(zhi)(zhi)持(chi)包括房地產(chan)企(qi)(qi)業在(zai)(zai)內的(de)民(min)(min)營(ying)企(qi)(qi)業發債(zhai)融資。預計(ji)可(ke)支(zhi)(zhi)持(chi)約2500億元民(min)(min)營(ying)企(qi)(qi)業債(zhai)券(quan)融資，后續(xu)可(ke)視情況(kuang)進一步(bu)擴容。11月10日(ri)，交(jiao)易(yi)商(shang)協(xie)會發布消息稱，受理(li)龍湖集團200億元儲架式注冊(ce)發行，中(zhong)債(zhai)增(zeng)進公司(si)同步(bu)受理(li)企(qi)(qi)業增(zeng)信(xin)業務意向。

　　“實現保交樓(lou)和行業(ye)穩定，供需(xu)兩(liang)端要同(tong)步發力(li)，相互扶持、穩定預(yu)期(qi)，近期(qi)出臺(tai)的政(zheng)策已經(jing)釋放(fang)了在供需(xu)兩(liang)端發力(li)的積極信號。”李宇嘉表示。

　　陳文靜表(biao)示(shi)，本次政策(ce)出(chu)臺(tai)后(hou)，預計(ji)各地將加快落(luo)地執行，為優(you)質房企釋(shi)放更多(duo)(duo)資(zi)金流動性。結合此前多(duo)(duo)個(ge)政策(ce)利好，房地產市(shi)場信心有望得到進一(yi)步(bu)提振，政策(ce)疊加也可以更好地發揮“組合拳”效果。下一(yi)步(bu)的重點仍是要促進市(shi)場銷售(shou)企穩。

 

        來源：金融(rong)時報(bao)-中國金融(rong)新(xin)聞網